ביטול מוסד ההקלות

בחודש האחרון אירעה לא פחות מרעידת אדמה בעולם התכנון הישראלי.

מדובר בנושא שנדון כבר תקופה ארוכה, ואפילו הוכנס בחוק ההסדרים ערב כניסת הממשלה הקודמת. אבל רק בתחילת החודש האחרון הוא נידון במועצה הארצית והוחלט סוף סוף על השינוי המיוחל.

אני מדבר כמובן על ביטול מוסד ההקלות.

ההקלות היו נושא טעון במחלוקת לאורך שנים, ובצדק. הן אמנם אפשרו גמישות במתן היתרים ביחס למגבלות שהופיעו בתב"עות ובהנחיות מרחביות - אבל רמת הגמישות הפכה לא פרופורציונאלית, שירתה בעיקר יזמים שביקשו למקסם זכויות בנייה ויחידות דיור על מגרשים, תוך כדי פגיעה באינטרס הציבורי והארכת הליכי הרישוי.

כך שבשעה טובה, מוסד ההקלות יתבטל בתחילת ינואר 2023. עדיין תתאפשר גמישות מסוימת אבל המנגנון שונה ורמת הגמישות תהפוך שפויה ומידתית יותר (לדעתי הצנועה).

בפוסט הפעם - כל מה שצריך לדעת על השינוי המתהווה ואיך להיערך לקראתו.

מבוא

כשאנחנו מגישים בקשה להיתר אנחנו נדרשים לעמוד בכל התנאים והמגבלות המופיעים בתב"עות החלות על המגרש, בהנחיות המרחביות וכו'. על מנת לאפשר גמישות מסוימת, הותקנו בשנת 2002 תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) שפירטו מספר נושאים שעבורם אפשר לבקש "הקלה" ולחרוג מהתנאים והמגבלות שחלים על המגרש.

נושא ההקלות היה שנוי במחלוקת לאורך שנים, ממספר סיבות:

1. הוא מאריך מאד את משך הטיפול בבקשות להיתר - לצורך בקשת הקלה, נדרשים פרסומים של מהות ההקלה, מתן זמן להתנגדויות, דיון בהתנגדויות הללו, התכנסות וועדת המשנה לתכנון ובנייה וכו'.

2. במקרים רבים ההקלות עיקרו מתוכן את התכנון העירוני - תוכנית בניין עיר באה להגדיר נושאים רבים במרחב הציבורי וביניהם צפיפות, חתכי רחוב, וכו'. ההקלות מאפשרות בעצם לעשות מעין overruling לתכנון העירוני ובשלב ההיתרים לחרוג מהמופיע בתב"ע ולחתור תחת העקרונות שלה.

לדוגמא - נאמר שברחוב ספציפי בתב"ע, תוכנן חתך רחוב עם בניינים בגובה של 5 קומות לאורכו. התכנון לקח כמובן בחשבון פרמטרים שונים כמו רוחב הדרך, רוחב המדרכות, הצפיפות הנדרשת וכו'. בהליך של הקלה, יכול יזם לבקש להגביה את הבניין מ 5 קומות ל 8 קומות, ולהגדיל את כמות יחידות הדיור ב 30% (!)

כך שמוסד ההקלות היטיב מאד עם יזמים שרצו למקסם את זכויות הבנייה שלהם על מגרש, אבל פגע בתכנון העירוני וביכולת השליטה של הוועדות על המתרחש בתחומן.

השינוי

במסגרת חוק ההסדרים שעבר ערב כניסת הממשלה הקודמת לתפקידה, הוחלט על ביטול מוסד ההקלות, כאשר ההחלטה בפועל קיבלה תוקף בישיבת המועצה הארצית האחרונה שהתקיימה ב 5/7/22 שבה המליצה המועצה על התקנת תקנות מעודכנות בכל הקשור למתן הקלות.

מה זה אומר בפועל?

בתקנות החדשות שיותקנו שייקראו "תקנות התכנון והבנייה (הקלות, שימוש חורג וסטייה מתכנית", תהיה חלוקה לשני סוגים של "גמישויות":

1. הקלות תתפרסם רשימה מצומצמת של הקלות שניתן יהיה לבקש במסגרת הליך בקשה להיתר. ההליך יהיה דומה להליך שקיים היום (פרסום להתנגדויות וכו'), אבל רשימת ההקלות האפשריות תהיה מצומצמת ותיגע במספר הקלות מרחביות בלבד, דוגמת - הקלה בקו בניין קדמי / התאמות נגישות / הקמת בניין עזר במרווח וכו'. בכל מקרה, בוטלו כל ההקלות הכמותיות הקיימות כיום שהביאו בין היתר לבעייתיות שבמוסד ההקלות כפי שפירטתי למעלה, דוגמת - תוספת שטחים, תוספת קומות, תוספת יחידות דיור, וכו'.
   

2. סטייה מתוכנית בנוסף לרשימת ההקלות, תתפרסם רשימה נוספת של נושאים שרשות רישוי תוכל לאשר למרות שהם מהווים סטייה מתוכנית, וללא צורך בפרסום להתנגדויות. מבחינת ההליך - אופן הבקשה יהיה באמצעות ציון ההקלות ונימוק על הצורך בהן, כאשר רשות הרישוי תדון במסגרת הליך הרישוי בבקשה לסטייה מהתכנית ותחליט עם לאשר או לסרב, ללא צורך כאמור בפרסום ובאפשרות להתנגדויות. הרשימה הזו תכלול גם היא נושאים מרחביים בלבד, לדוגמא - בנייה מעבר לקו בניין צידי או אחורי / סטייה בשיעור התכסית המופיע בתב"ע / סטייה בגובה קומה וכו'.

טיוטת התקנות המתגבשת. אפשר ללחוץ על האימג' למעבר לקובץ PDF

(מתוך מסמכי הדיון במועצה הארצית - 5.7.22)

מתי השינוי נכנס לתוקף?

התקנות ייכנסו לתוקף ב 1.1.2023. יחד עם זאת, הוגדרה תקופת מעבר של שנתיים מיום החלת התקנות והובהרו התנאים והתאריכים הקובעים ביחס להיתרים שיוגשו בתקופת המעבר:

• על בקשות להיתר שיוגשו החל מ 1.1.2023 יחולו התקנות החדשות.

• למרות זאת, בקשות להיתר שיבקשו הקלות מכוח תוכניות (תב"עות) שאושרו או שהוחלט להפקידן עד יום התחילה (1.1.2023), ושאותן בקשות להיתר הוגשו בתוך תקופת המעבר (בין 1.1.2023 ועד 1.1.2025) - יחולו התקנות הקודמות וניתן יהיה לבקש הקלות במנגנון הקיים כיום.

• לאחר 1.1.2025 לא תהיה יותר אפשרות לבקש הקלות במתכונת הישנה (למרות שניתנה אפשרות לשר הפנים להאריך את התקנות הישנות בשנתיים נוספות אם יראה לנכון).

סיכום

כמו שציינתי בפתיח, מדובר כאן בלא פחות מרעידת אדמה לעולם התכנון והבנייה.

מצד אחד - האינטרס הציבורי יצא נשכר כי מעמדן של תוכניות בניין עיר הפך משמעותי יותר, ואיתן גם עלתה יכולת רשות הרישוי לשלוט ולרסן את הבנייה בתחומה כבר בשלב תוכניות בניין העיר מבלי להשאיר יותר מדי שיקול דעת ואפשרות לחריגות בשלבי הרישוי.

בנוסף - הליך הרישוי אמור להפוך פשוט יותר ואולי יעזור קצת בקיצור לוחות הזמנים ומשך הטיפול בבקשות להיתר (למרות שבתחום הזה עוד נדרשת עבודה רבה ללא קשר לנושא ההקלות).

מן הצד השני, התקנות החדשות יפגעו ביזמים ובעלי קרקע שהתרגלו לשיטה הקיימת כיום של קבלת אישורים לתוספות של שטחים, קומות ויחידות דיור במסגרת הקלות. יחד עם זאת, בטווח הארוך אני מאמין שגם היזמים ידעו להעריך את הוודאות שמתאפשרת בביטול ההקלות הכמותיות - מה שמופיע בתב"ע הוא האפשרי והוא הקובע.

אציין לסיום שהתקנות הרשמיות עדיין לא הותקנו וכל המובא למעלה הוא בגדר ניתוח הדיון שהתקיים במועצה הארצית והמסמכים שהובאו בפני המועצה. אני מאמין שהמרחק בין המופיע במסמכים לבין התקנות הסופיות לא יהיה גדול, אבל עדיין ממליץ לקחת את הכתוב מעלה בערבון מוגבל ובזהירות המתבקשת.

כמובן שברגע שיצאו התקנות באופן רשמי, אוציא עדכון מסודר.

רני

---

מעוניינים ללמוד עוד על הליכי רישוי, חוק ותקנות?

אני מזמין אתכם להכיר את הסטודיו לפרקטיקה -

תוכנית ליווי אונליין לאדריכלים ואדריכליות בתחילת הדרך העצמאית.

סטודיו אינטרנטי ללימוד הפרקטיקה האדריכלית בתחום הבנייה הפרטית, מתכנון עד גמר ביצוע.

בסטודיו מגוון כלים לשימושכם:

• מאגר סרטונים נרחב, מעל 15 שעות של תוכן מקצועי שיעזור לכם להתמקצע בתחומי תכנון וביצוע,

• קבוצת פייסבוק פרטית לשאלות ותשובות כדי שלא תישארו עם שאלה ללא מענה,

• מפגשי זום משותפים לשיתוף אתגרים והתמודדוית מול השטח, מול הועדות,

• שיחות אישיות להתייעצויות,

• עדכוני חקיקה כדי שתישארו תמיד מעודכנים,

• ועוד ועוד.

מוזמנים לצפות במאגר הסרטונים לדוגמא,

ויותר ממוזמנים להשאיר הודעה ונחזור אליכם.

מתוך מאגר הסרטונים של הסטודיו. מוזמנים ללחוץ על האימג' למעבר לסרטונים לדוגמא